„Majd én összefogom az építkezést” – amikor a spórolás lesz a legdrágább döntés

Generálkivitelező nélkül is lehet jó házat építeni. A problémák általában akkor kezdődnek, amikor az építtető a generálkivitelező díjával együtt a projektvezetést, a műszaki koordinációt és sokszor még a független műszaki kontrollt is kihúzza a költségvetésből. Ami az elején komoly megtakarításnak tűnik, a kivitelezés végére újramunkákhoz, csúszásokhoz és akár jelentős többletköltséghez vezethet.

Egy családi ház építésének előkészítésekor sok építtető ugyanoda jut el. Bekér néhány ajánlatot generálkivitelezőktől, meglátja a végösszeget, majd elkezd külön-külön érdeklődni a kőművesnél, az ácsnál, a gépésznél, a villanyszerelőnél, a nyílászárósnál, a burkolónál és a festőnél. Ha ezeket az árakat összeadja, első ránézésre könnyen kijöhet egy lényegesen alacsonyabb összeg.

Ilyenkor adja magát a gondolat: miért fizetnék generálkivitelezőt, ha ezeket a vállalkozókat én is meg tudom keresni és össze tudom fogni?

Önmagában ezzel semmi baj nincs. Generálkivitelező nélkül is lehet jó minőségű házat építeni. A komoly probléma általában ott kezdődik, amikor a generálkivitelező díjával együtt az építtető a projektvezetést, a műszaki koordinációt, a kivitelezés szervezését és sokszor még a független műszaki kontrollt is kihúzza a költségvetésből.

Pedig ezek a feladatok attól még ugyanúgy megmaradnak. Legfeljebb nem lesz egyértelmű, hogy ki végzi el őket.

A szakipari ajánlatok összege még nem a ház teljes ára

Egy építkezés nem úgy működik, hogy egymás után megérkezik a kőműves, az ács, a villanyszerelő, a gépész és a burkoló, mindenki elvégzi a saját munkáját, majd a végén egyszer csak elkészül a ház.

A munkafolyamatokat össze kell hangolni. Tudni kell, hogy melyik vállalkozó mikor léphet be, milyen állapotban kell átadni számára a munkaterületet, milyen döntéseket kell már hetekkel korábban meghozni, és milyen anyagokat kell időben megrendelni. Valakinek kezelnie kell a csúszásokat, a tervváltozásokat, az egymásnak ellentmondó szakági igényeket és azokat a helyzeteket is, amikor az egyik szakma munkája közvetlenül befolyásolja a másikét.

Generálkivitelező esetén ennek jelentős részét egy szervezet fogja össze. Ha az építtető külön-külön szerződik a vállalkozókkal, ez a feladat egyszerűen átkerül hozzá, vagy ahhoz a szakemberhez, akit a lebonyolítással megbíz.

Ez az a rész, amely az első költségszámításból nagyon gyakran kimarad.

Mi történik, amikor az egyik szakma munkája miatt a másik már nem tud tovább dolgozni?

Vegyünk egy egyszerű példát. Elkészül a vakolás, majd megérkezik a festő, aki közli, hogy az elkészült felületre ő nem tudja az elvárt minőségű munkát elkészíteni.

Ilyenkor máris több kérdés merül fel. Valóban hibás a vakolás? Milyen minőség volt előírva? Ki hívja vissza az előző vállalkozót? Mi történik, ha nem vállalja a javítást? Kell-e új csapatot keresni? Mi lesz a már leszervezett festővel, és az utána következő munkákkal?

Egy ilyen helyzetben nemcsak maga a javítás kerül pénzbe. Csúszik az ütemezés, újra kell szervezni más vállalkozókat, esetleg ismét kiszállási vagy felvonulási költségek jelennek meg, és közben az építtető ideje is fogy.

Az ilyen tételeket ritkán látjuk abban az első táblázatban, amelyben egymás alá írtuk a kőműves, az ács, a gépész és a festő ajánlatát.

Pedig a kivitelezés végső költségét sokszor éppen ezek a látszólag kisebb, egymásra rakódó problémák kezdik el jelentősen megemelni.

Attól, hogy valaki jó szakember, még nem látja át az egész épületet

Ezt érdemes nagyon világosan kimondani.

Attól, hogy valaki kiválóan végzi a saját munkáját – legyen szó bádogozásról, nyílászáró-beépítésről, villanyszerelésről, gépészetről vagy burkolásról –, még nem várható el tőle, hogy egy teljes épület minden szerkezeti, épületfizikai, gépészeti és szervezési összefüggését átlássa.

Egy családi ház építésénél is több tucat különböző szakma, rendszer, anyag és technológia találkozik. Nem életszerű azt gondolni, hogy aki ezek közül egyetlen területen kiváló szakember, az a többi harminc-negyven területen is ugyanolyan mélységű tudással rendelkezik.

És ez nem kritika.

Egy asztalosnak nem feladata kitalálni, mire lesz szüksége később a villanyszerelőnek. A kőművesnek sem feltétlenül dolga három munkafázissal előre átgondolni, hogy a gépésznek két hónappal később hol kell majd áttörés, csatlakozás vagy szerelési hely.

Ha ezeket senki nem tervezi és koordinálja, könnyen előfordul, hogy mindenki a saját feladatát elfogadhatóan végzi el, mégsem áll össze jól a teljes épület.

A szakmai határok nem véletlenül alakultak ki

A helyzet akkor válik még veszélyesebbé, amikor egy szakember a saját területén túl is elkezd munkákat vállalni vagy tanácsot adni.

A gyakorlatban lehet találkozni olyan bádogossal, aki már burkolást is vállal, vagy olyan festővel, aki homlokzati hőszigetelő rendszer kivitelezésébe kezd. Más esetben egy vállalkozó olyan szerkezeti, energetikai vagy épületfizikai kérdésekben hoz döntést, amelyekhez valójában nincs megfelelő képzettsége vagy gyakorlata.

Ettől még a saját szakmájában lehet kiváló.

De az egyik területen megszerzett rutin nem jelenti azt, hogy valaki automatikusan rendelkezik egy másik szakma többéves képzésével, anyagismeretével, szabványismeretével és gyakorlati tapasztalatával is.

A baj pedig sokszor nem akkor derül ki, amikor a munkát elvégzik, hanem hónapokkal vagy akár évekkel később.

Egy épületnél valakinek előre is kell gondolkodnia

Az épület nem egymás mellé rakott szakmák gyűjteménye, hanem egymással összefüggő rendszer.

Egy nyílászáró beépítése például nem csak arról szól, hogy az ablak bekerül a falnyílásba. Kapcsolódik hozzá a hőszigetelés, a hőhídmentes kialakítás, a légzárás, a vízzárás, a párkány, az árnyékolás és a későbbi homlokzatképzés is.

Ugyanez igaz egy gépészeti áttörésre, egy tetőcsomópontra vagy akár egy egyszerűnek tűnő elektromos kiállásra is.

Egy ma meghozott döntés következménye gyakran csak két-három munkafázissal később válik láthatóvá. Az adott szakipari vállalkozó elsősorban azt a munkát nézi, amelyre szerződött, és ez teljesen természetes.

Valakinek azonban az egész épületet kell néznie, és lehetőleg nem csak azt, ami aznap történik.

A saját időnket hajlamosak vagyunk nulla forinttal számolni

A saját szervezésű kivitelezések költségszámításában az egyik legérdekesebb tétel az építtető saját ideje, amelynek értéke rendszerint nulla forintként jelenik meg.

Sokszor az az elképzelés, hogy hét közben néhány telefon, péntek délután egy helyszíni kör, szombaton pedig egy-két egyeztetés elegendő lesz az építkezés irányításához.

Egy aktív családiház-kivitelezés ennél lényegesen több időt képes felemészteni.

Az ajánlatok kezelése, az anyagbeszerzés, a vállalkozók szervezése, a helyszíni egyeztetések, az ütemezés, a műszaki kérdések megoldása és a következő munkafázis előkészítése intenzívebb időszakban még egy gyakorlott, mérnöki végzettségű szakembertől is heti három-öt munkanapot igénybe vehet.

Ehhez képest az építtető legtöbbször a saját munkája és családja mellett próbálja ugyanezt elvégezni, sokszor megfelelő műszaki háttér nélkül.

Nemcsak az idő hiányzik ilyenkor. Az is gond, hogy aki nem napi szinten foglalkozik építkezésekkel, sokszor nem tudja, melyik kérdés valóban sürgős, mire kell előre gondolni, és mi az, ami csak látványosnak tűnik, de valójában másodlagos.

Akinek szűk a költségvetése, annak nincs pénze drágán hibázni

A mérnöki segítség díját könnyű előre látni. Ott szerepel az ajánlatban, ezért első pillantásra kézenfekvő megtakarításnak tűnhet kihúzni.

A hibák költsége viszont csak később jelenik meg.

Vissza kell bontani egy elkészült szerkezetet, újra kell készíteni, másik vállalkozót kell keresni, közben állnak a következő szakágak, anyag megy veszendőbe és csúszik az építkezés.

A tapasztalat azt mutatja, hogy nem tekinthető extrém esetnek, amikor egy rosszul koordinált, megfelelő műszaki támogatás nélkül végigvitt kivitelezés végső összköltsége 20–30 százalékkal meghaladja azt az összeget, amelyből ugyanez az épület megfelelő generálkivitelezővel vagy következetes műszaki és projektvezetési támogatással megvalósítható lett volna.

Ráadásul a magasabb végösszeg nem feltétlenül jelent jobb minőséget.

A pluszköltség jelentős része sokszor éppen a hibajavításokra, újramunkákra, visszabontásokra, rossz ütemezésre és az új vállalkozók bevonására megy el.

Ezért szoktam azt mondani: akinek valóban szűk a kerete, annak különösen nincs pénze hibázni.

„A rokonom harminc éve épített egy házat”

Ez is gyakran előkerül.

Természetesen értékes tapasztalat, ha valaki már végigcsinált egy építkezést. Ettől azonban még nem lesz automatikusan naprakész építőipari szakember.

Már néhány év alatt sokat változhatnak az anyagok, a gyártói rendszerek, a technológiák, az energetikai követelmények, a szabványok és a jogszabályi környezet. Egy mai családi ház műszaki tartalma sok esetben lényegesen összetettebb, mint egy húsz-harminc évvel ezelőtt épült házé.

Ez nem a régi tapasztalat lebecsülése. Egyszerűen más dolog egyszer vagy kétszer építtetőként végigélni egy kivitelezést, és más napi szinten ezzel foglalkozni.

Amikor már 60–70 százalékos készültségnél járunk

A problémás projektek jelentős része nem az első hónapban mutatja meg igazán magát.

A ház már félig vagy kétharmadig elkészült. Sok pénz benne áll, korábbi szerkezeteket eltakarások fednek, az építtető pedig hónapok óta próbálja kezelni a vállalkozókat.

Egy idő után azonban egyre több apró jel mutat arra, hogy valami nincs rendben.

Ilyenkor kerül elő a kérdés: nem kellene ezt most már megnéznie egy műszaki ellenőrnek?

Természetesen jobb ekkor segítséget kérni, mint soha. Csakhogy a műszaki ellenőr sem időgép.

Amit egy szerkezet eltakarása előtt egyszerűen lehetett volna ellenőrizni és javítani, azt a kész épületben már vakolat, burkolat, hőszigetelés vagy más szerkezetek visszabontásával lehet csak feltárni.

És vannak hibák, amelyek még ekkor sem láthatók. Csak az első komoly esőnél, az első fűtési szezonban vagy néhány év használat után jelentkeznek.

A laikus sokszor nem azt nézi, amit kellene

Ez talán az egyik legnehezebb része az egésznek.

Egy építtető néhány hónap alatt elképesztő mennyiségű dolgot képes megtanulni a saját házáról. Utánaolvas anyagoknak, technológiáknak, fórumokat böngész, szakemberekkel beszél.

Csakhogy nem feltétlenül tudja még eldönteni, mi fontos igazán.

El lehet tölteni órákat egy látványos, de viszonylag könnyen javítható részleten, miközben ugyanabban az épületben egy később sokmilliós problémát okozó vízszigetelési, épületfizikai vagy szerkezeti hiba senkinek nem tűnik fel.

Nem mindig az a legnagyobb veszély, amelyet nem tudunk megoldani.

Sokszor az, amelyről még azt sem tudjuk, hogy probléma.

Egy idő után elfogy a bizalom is

Egy rosszul szervezett építkezés nemcsak pénzügyileg tud szétesni.

Néhány rossz tapasztalat után az építtető egyre kevésbé bízik a vállalkozókban. Minden eltérésből vita lesz, minden új szakemberben potenciális problémát lát, és idővel már egyre nehezebb normális munkakapcsolatot kialakítani.

Közben a másik oldal is érzékeli a helyzetet.

Egy tapasztalt vállalkozó gyorsan látja, ha egy projektben rendezetlenek a felelősségek, konfliktusosak az előzmények, mások hibás munkáját kellene átvennie, vagy minden apró döntésből komoly vita lesz.

A jó szakembereknek általában van másik munkájuk.

Egy rosszul kezelt építkezés ezért a végére könnyen olyan állapotba kerülhet, ahol már nemcsak a hibák kijavítása, hanem maga a projekt befejezése is egyre nehezebb.

A műszaki ellenőrzés nem a kivitelező ellensége

A független műszaki kontroll célja nem az, hogy mindenáron hibát találjon vagy konfliktust gerjesszen.

Egy korrekt kivitelezőnek is érdeke, hogy egyértelmű legyen, milyen műszaki követelményeknek kell megfelelnie, és hogy a vitás kérdések időben tisztázódjanak.

Éppen ezért különösen furcsa helyzet, ha egy vállalkozó kifejezetten ellenzi a műszaki ellenőr bevonását, vagy ahhoz köti a munkavégzését, hogy az építtető ne alkalmazzon független szakmai kontrollt.

Ugyanígy problémás, ha az eltakarásra kerülő munkák úgy készülnek tovább, hogy az ellenőrzésükre nincs lehetőség.

Egy több tíz- vagy akár százmillió forintos beruházásnál teljesen természetes igény, hogy a megrendelő oldalán is legyen olyan szakember, aki érti, mit lát, és tudja, mikor kell közbelépni.

Az eladás sem feltétlenül oldja meg a problémát

Egy súlyosan hibás projekt végén könnyen felmerülhet a gondolat, hogy ha már túl sokba kerülne a javítás, egyszerűbb eladni az ingatlant.

Ez sem feltétlenül jelent problémamentes kijáratot.

Egy ismert vagy később feltárt műszaki hiba az adásvételt követően is szavatossági vitához vezethet. Vagyis egy rosszul sikerült építkezésből nem biztos, hogy egyszerűen ki lehet szállni azzal, hogy a ház új tulajdonoshoz kerül.

Bizonyos hibák javítása pedig olyan aránytalan költséggel járhat, hogy gazdaságilag már maga a beavatkozás is nehezen indokolható.

Generálkivitelező nélkül lehet. Koordináció nélkül nem.

Nem az a tanulság, hogy minden családi házat generálkivitelezővel kell megépíteni.

Több külön szerződött vállalkozóval is lehet nagyon jó minőségű épületet létrehozni, és megfelelő körülmények között ennek gazdasági előnye is lehet.

Csakhogy ilyenkor valakinek át kell vennie a koordinációt.

Meg kell szervezni a vállalkozókat, kezelni kell az ütemezést, előre kell jelezni a szakági ütközéseket, elő kell készíteni a döntéseket, követni kell a kivitelezést és folyamatosan nézni kell azt is, hogy az adott napi munka hogyan illeszkedik az egész épülethez.

Ebben segít a kivitelezés lebonyolítása, amikor az építtető több külön vállalkozóval valósítja meg a projektet, de a szervezést és a műszaki koordinációt nem szeretné teljes egészében saját maga végezni.

Ettől eltérő feladat a műszaki ellenőrzés, amely az építtető oldalán biztosít független műszaki kontrollt a kivitelezés során.

A kettő nem ugyanaz, de megfelelő esetben jól kiegészítik egymást.

Ennél olcsóbban is meg lehet tanulni az építőipart

Ha valaki szeretné megtanulni, hogyan működik egy építkezés, arra valószínűleg vannak kevésbé költséges módszerek annál, mint hogy a saját családi háza legyen az első gyakorlóprojekt.

Egy rosszul szervezett kivitelezés ugyanis nagyon drága tanfolyam tud lenni.

A tandíj nemcsak a pluszban elköltött pénz. Hónapok szabadideje, folyamatos idegeskedés, visszabontások, újramunkák, csúszások, vállalkozói konfliktusok és végül akár egy olyan épület is lehet az ára, amelynek bizonyos hibáit már csak aránytalan költséggel lehet kijavítani.

A mérnöki tudás és a megfelelő szakmai koordináció nem azért kerül pénzbe, mert valaki néhány órát eltölt az építkezésen.

Azért, mert az évek alatt megszerzett tapasztalatával olyan problémákat kell időben felismernie, amelyek kijavítása később ennek sokszorosába kerülhet.

Generálkivitelező nélkül lehet építkezni.

Azt viszont el kell dönteni, hogy ki fogja valóban összefogni az építkezést.

Az MRNK Mérnökiroda mérnökcsapata azoknak az építtetőknek nyújt szakmai támogatást, akik több külön vállalkozóval szeretnék megvalósítani beruházásukat, de a projekt koordinációját és műszaki ellenőrzését nem szeretnék a véletlenre bízni.

Mert egy kivitelezési hibát nem akkor érdemes megtalálni, amikor már minden elkészült körülötte.

Hanem akkor, amikor még egyszerűen és ésszerű költséggel lehet javítani.

További friss híreket talál az ipar4.hu főoldalán!